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住宅に関するQ&A

お客様より、よくご質問いただく内容をまとめました。

Q 妻と小学校1年生の娘と3人暮らしです。私の年収は約350万円です。2800万円の中古マンションを購入したいのですが、可能でしょうか?頭金として300万円は用意できます。
A 中古マンションの価格が2800万円と言うことですが、必要となる費用は、中古マンションの価格以外に諸費用があります。まず、売買契約時に印紙税と仲介手数料が必要です。決済・引渡時には、印紙税、登録免許税、司法書士税、固定資産税、不動産所得税などがかかります。また、ローン諸費用として、銀行手数料、保証料が必要です。また、火災保険にも入る必要があります。

一般的に、諸費用として中古マンション価格の約1割が必要といわれています。マンション価格が2800万円なので、諸費用が約280万円としましょう。すると、用意した頭金のうち諸費用を除くと20万円しか残りません。

従って、2780万円のローンを組むことになります。返済期間は35年の長期固定金利型の住宅ローンを組むと仮定しましょう。金利は2.5%だと仮定します。すると、月々の返済額は9万9384円となります。1年間で119万2608円です。

この金額は、年収の34%に相当します。この比率を、返済負担率といいます。この条件では、フラット35でローンを組むことができないと思います。

民間の金融機関の場合、場合によっては、住宅ローン審査にパスすることもあるかもしれませんが、かなり厳しいローン返済状況になると思います。年収350万であれば、返済負担率は30%以下にすることをお勧めします。
Q 住宅ローンを組むときに、借り入れ額は年収の5倍まで、という話を聞きます。その根拠は何なのでしょうか?
A 住宅ローンの借り入れ額が、年収の何倍まで大丈夫かは、何かの法律で定められたものではありません。住宅ローンの審査は、銀行と保証会社が行いますが、両者ともOKを出した場合に、住宅ローンを借りることができます。その審査基準は明らかにされていません。

基本的に一律、年収の何倍までと決めているわけではなく、本人の年齢や収入、勤務状況、過去の負債の返済状況などを総合的に判断して、審査に合格するかどうかが決まります。

では、よく耳にする年収の5倍までとは、どのような意味があるのでしょうか?

例えば、年収が600万円の人が、年収の5倍の住宅ローンを組むとします。借入金額は3000万円です。返済期間が何年で、住宅ローン金利が何%かによって、返済額が変わります。例えば、返済期間を35年、住宅ローン金利を3.5%と仮定してみましょう。その場合、月々の返済額は12万3987円、1年間の返済額は148万7846円となります。この金額は年収の24.8%に相当します。この比率を返済負担率と言いますが、住宅ローンを無理なく返済するには、返済負担を25%以下に抑えるべきだと言われています。そこから逆算すると、年収の5倍程度に相当するわけです。

近年は、住宅ローン金利が低くなり、35年の長期固定金利型ローンでも金利が1.61%となっています。この金利で計算すると、年収の7倍が、返済負担率25%にほぼ相当します。ですから、昨今の低金利時代では、年収の7倍以下がひとつの目安になると思います。
Q 新築マンションを購入したいと思い、融資金額3000万円の住宅ローンの審査を受けたところ、パスしました。マンションが完成するまで、あと3ヶ月あるのですが、会社が倒産してしまいました。年収もゼロになり、当然マンションどころではないので、キャンセルしたいのですが、不動産側は銀行の審査には合格しているのだから、住宅ローン特約は適用できない。解約するには、違約金が必要になると言われました。どうすればいいでしょうか?
A マンションが完成するまでにあと3ヶ月あるということは、融資は実行されていないと思います。また、銀行との住宅ローンの金銭貸借契約書もまだ取り交わしていないと思いますので、その前提で話を進めます。

まず、不動産側と取り交わした契約書に、ローン特約という条項があるかどうかを確認してください。ローン特約の条項が無ければ、どのような理由であろうとも、解約する際には違約金を支払う必要があります。

ローン特約という条項があった場合、有効期限の記載があるかどうかを確認して下さい。有効期限内であれば、ローン特約を用いて、違約金を支払わずに、不動産業者と取り交わした住宅購入契約を解約することができる可能性が有ります。

ただし、解約の理由として、『会社が倒産したから』では通りません。ローン特約が有効になるためには、金融機関側から住宅ローンの融資を受けることができなくなった場合に限ります。本審査が終了しているかどうかがわかりませんが、融資を受けていない段階であれば、銀行側に会社が倒産したことを告げて、銀行側から融資をしないという回答を引き出せば、基本的にはローン特約を有効にできるものと思われます。
Q 現在、夫と2人暮らしで、5年前に購入したマンションの住宅ローンの返済を行っています。5年前は、私が無職だったこともあり、夫の収入から頭金を支払い、夫が住宅ローンを組みました。マンション名義も当然夫単独の名義になっています。

その後、私の始めた個人事業が軌道に乗ってきて、収入が増えてきました。現在では、私の年収は夫の年収とあまり変わらない程度になっています。このままでは、夫にはマンションが資産として残りますが、私には何も残りません。住宅ローンを夫が支払っている分、生活費は私の負担分が多くなっています。 

その状況が不公平なので、マンションの名義を共有にしたいと考えているのですが、現在、夫単独の住宅ローンを抱えている状況で、どのようにすればいいでしょうか?単純に住宅ローンを二人で支払うことにして、名義を変更すればいいのでしょうか?それとも、銀行に何らかの申請がいるのでしょうか?
A 基本的にマンションなどの土地や住宅などの不動産の名義は、その購入に宛てた費用を誰が出したかということが問われます。現状では、ご主人がマンション購入費用を全て出しているという状況ですから、ご主人単独名義になります。

これを、ご夫婦共有の名義にすると、基本的にご主人から奥さんへの贈与があったという事になり、1年間の控除として認められている110万円を超える贈与資産価値に対して、贈与税がかかります。

贈与税がかからない方法としては、奥さんの方が費用を拠出しているという状況が第三者から明らかになるようにしなければなりません。

単純に、家庭内で奥さんからご主人へ奥さんの支払い分を渡しても、第三者からみて明らかな証拠にはなりませんので、例えば、住宅ローンを借り換えて、夫婦ペアローンに変更するなどの方法をとる必要があります。
Q 現在、28歳でサラリーマンをしています。いずれ、サラリーマンはやめて、独立したいと考えています。審査が通りやすそうなサラリーマンのうちに住宅ローンを組んでしまいたいと考えています。

そこで、質問なんですが、住宅ローンの返済中に勤務先が変わったり、年収が変化したりすることについて、予め金融機関の了解を得ないといけないのでしょうか?

独立して、事業が軌道に乗った後に住宅ローンを組むことも考えられますが、そうすると、住宅を購入すると時までかなり年数が経過しますので、現在のような低金利状態ではなくなっているかもしれませんし、なにより、賃貸で支払っている家賃がもったいないと感じています。
A 基本的には、住宅ローンの審査は、現状の勤務状況や年収をベースに行われます。従って、現状の住宅ローンの審査に合格すれば、融資を受けることができます。

しかし、住宅ローンの審査がOKであったとしても、審査から融資実行までに時間が開いている場合もありますが、年収については、融資実行時点で再調査などは行われないことが一般的です。しかし、勤務先が変わっていないかなどの調査が行われる場合があります。

住宅ローンの融資が行われた後は、勤務先が変化しようが、年収が変化しようが、金融機関に申告する必要はありません。

金融機関側は、毎月の住宅ローンの返済が行われているかどうかのみが興味の対象で、債務者の勤務状況は関係ありません。しかし、事業を独立させる際には、一般に大きなリスクが伴います。事業が軌道に乗るまでの住宅ローン返済に余裕が持てる程度の資金を予め用意しておくことをお勧めします。
Q 大学を卒業した後、就職先が見つからず、そのままズルズルとフリーターをしています。フリーター歴は7年で、現在の収入は350万円です。1000万円程度の中古マンションを購入したいのですが、フリーターでも住宅ローンを組めるでしょうか?
A フリーターに限らず、派遣社員の方やフリーランスで働いているいわゆる個人事業主の場合、サラリーマンに比べてローンを組むことが難しくなります。

例えば、芸能界で売れっ子のタレントさんでも、住宅ローンを組むことができなかったという例があるようです。

基本的に、住宅ローンの審査に合格するためには、長期にわたる住宅ローンの返済期間中、返済が続けられると金融機関が認めてもらわないといけません。

個人事業主の場合、いかに安定して収入を得られているかという事を、過去の確定申告などを基に証明しなければなりません。フリーターや派遣社員の場合、職種によっては、ある一定の年齢を超えると、継続して雇用してもらえない場合もありますから、現在の雇用環境の継続性なども金融機関に対して理解してもらうほうがいいかもしれません。

ご質問の場合、年収350万円で1000万円のローンということは、年収の3倍程度ですから、雇用環境が安定していると認められれば、フリーターの方でもローンを組むことは不可能ではないと思います。

また、なるべく頭金を多く用意して、ローンで借り入れる金額に対して、担保となる物件価値がかなり高ければ、ローンを組みやすくなるものと思われます。
Q 私は、ある分譲マンションをを購入したのですが、権利証や登記事項証明書(登記簿謄本)に記載している敷地権(敷地権の種類・所有権)とはなんのことでしょうか。私は、マンションの敷地に対して所有権を持っているのでしょうか?
A 昭和59年の区分所有法(マンション法)の改正により、それまで別々に登記されていた土地、建物(専有部分)登記簿が一体になりました。敷地権とは、その土地のに持っている所有権や地上権等の権利のことを言います。ですから、あなたのマンションの権利(所有権)は、その建物(専有部分)だけでなく、マンションの敷地にも及んでいるのです。また、敷地権は建物(専有部分)と一体として処分しなければならない扱いとなっています。

マンションの敷地以外の土地で、一体として利用される土地(例えばマンションまでの通路、庭、駐車場等)も規約により建物の敷地とみなされた場合は、これらの土地にも敷地権が及ぶことになります。

なぜそのような扱いをするかと言うと、マンションの所有者(区分所有者)は土地の所有権又は地上権等を共有しているわけですが、通常マンションの戸数は1棟でも50戸とか100戸は普通にありますし、同じ敷地に何棟も建設される場合もあります。そのように多くの所有者の持分の登記や抵当権の登記等を、いちいち土地の登記簿に記載すると、非常に複雑でわかりにくい登記になっています。

そこで、敷地権の登記の合理的なところは、土地の登記簿に1棟の建物全体の表示と敷地の権利について、敷地権という表示だけを記載することにより、区分所有者が持っている土地の権利はマンションの専有部分の登記簿を使うことで一緒にまかなおうとする画期的な手法なのです。
Q 不動産を購入するとき、消費税はかかりますか?
A 中古住宅購入の場合、売主が不動産業者の場合と一般の個人の場合に分かれます。売主が不動産業者の場合、住宅は商品なので消費税がかかります。といっても大体の場合が内税になっていますので税込という形になります。

売主が一般の個人の場合、消費税法でいう商品にはなりませんので非課税になります。

また、土地の売買については、そもそも消費税の対象となるものでなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられるところから、売主が業者の場合も、一般個人の場合も消費税法上非課税となっています。
Q 夫婦で収入合算で住宅を購入しました。ローン控除は二人が受けられるのですか?
A 住宅金融公庫の「連帯債務扱い」の場合は、お2人ともそれぞれ持分に応じたローン控除が受けることができます。しかし、銀行でのローンで連帯保証の取り扱いについては主な債務者一人に対しての控除となります。銀行ローンご利用の際には、どうすれば2人ともローン控除を受けることができるか銀行の担当者の方に事前に確認しておいた方が良いでしょう。
Q 古家つきの土地を購入した場合、不動産取得税は土地・建物両方に掛かるのですか?
A 明らかに土地として購入をして、建物に居住することなく解体後新築する場合は、建物の不動産取得税はかかりません。土地の不動産取得税に関しては、新築する建物が規定の要件に合えば、軽減措置を受けることがあります。一般的には取得税0円課、かなり低い金額になると思われます。また、新築した建物も不動産取得税の対象ですが、こちらも軽減措置を受けられれば、土地と同様かなり低い金額になるのではないかと思われます。
Q 親から頭金を借りたらどうなる?
A 贈与でなく「借りた」とういう証拠として借用書を残すことが重要です。借入日時と金額、返済期間、返済方法を記載し、親子の署名捺印した書類を作って保管してください。お金の返済履歴を残すため親の預金口座に振り込みましょう。
Q 「申込金」「手付金」「内金」の違いは?
A 「申込金」:正式な契約前に支払うお金で購入をキャンセルするば返金されます。
「手付金」:契約時に支払うお金でキャンセルしても戻ってきません。
「内金」:契約後に申込金と手付金を差引いた残りの代金を払います。契約後に支払うお金の一部が「内金」。
Q 売却について、居住中でも売却できますか?
A 出来ます。見学したい方がいるときに、日時を合わせて頂くことや、お部屋の掃除(特に水回りは綺麗に!)など、ご協力を頂くことが多くなりますが可能です。
Q 近所にわからないように売却したいのですが・・・
A 厳しい条件ではありますが、方法はございます。ただ、どの程度分からないようにしたいかにもよりますが、時間がかかると思われます。早期売却をご希望の場合や、確実にわからないようにしたい場合は、買取をおすすめします。
Q 売却について、広告費用は誰の負担ですかor広告やネット掲載にお金はかかりますか?
A 媒介契約を取り交わした不動産業者が負担します。ただし、媒介の依頼主(売主)様からの要請で行う特別な広告宣伝に掛かる費用は、実費をご負担いただきます。
Q 売却について、夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?
A お二人の同意があれば、特に特別な手続きは必要ありません。ご安心ください。共有物ですので、ご売却のあたっては各々の住民票、印鑑証明等が必要になります。
Q 家を建てるなら土地はやっぱり南向き?
A 確かに南向きの方が道路部分の空き地も含め、日当たりが確保できるので大抵の方が求められると思います。
しかしながら道路に面しているため、カーテンを開けていると家の中が丸見えといったプライバシーに難点があったりします。
また、用途地域や地区計画によって思い描く家が建てられなかったりします。
北向きでも、家の工夫次第では十分に陽が入る明るい家が出来ますので、土地探しの段階でプロ(建築屋さんや不動産屋さん)に相談ください。